Jonge architecten en grondposities – Architectuur Lokaal

Architektenburo Kühne & Co

Gisteren namen zestien jonge professionals deel aan de masterclass Hoe kom ik ertussen bij grondposities. Experts vertelden over hun ervaringen met het zelf initiëren van projecten; in dit geval het opvullen van leemten in de stad. Neem je direct contact op met een ontwikkelaar, met als risico bedankt te worden voor de inbreng en mogelijk verlies van je plan? Ga je een partnerschap aan waarbij risico’s en winst worden gedeeld? Of neem je zelf het initiatief waarbij zowel de winst als de risico’s voor je eigen rekening komen? De masterclass resulteerde in dertien concrete aandachtspunten. Aanmelding voor de volgende masterclass sluit vandaag.

Hoe vind je eigenlijk kleine ontwikkellocaties in de stad? Sommige sprekers noemden het initiatief Klein en Fijn van de gemeente Rotterdam, dat hen hierbij indertijd heeft geholpen. De gemeente had een overzicht gemaakt van voorbeeld-ontwikkellocaties in de binnenstad waar ruimte is voor verdichting. Hieruit bleek dat de binnenstad veel van deze locaties had, maar ook dat er op deze plekken veel beperkingen zijn, zoals de aanwezigheid van allerlei objecten (kabels, leidingen, ondergrondse afvalcontainers), regelgeving en/of (voor)reserveringen op de grond.

Excursie en ontwerpsessie
Na inleidingen van de experts fietsten de deelnemers langs verschillende locaties in Rotterdam: het huis dat Nina Aalbers (Groosman) zelf heeft gerealiseerd; het kantoor van Kühne en Co van ruim 50 meter breed en slechts vijf meter diep, dat zweeft boven een bestaande parkeerplaats en daardoor een minimale perceeloppervlakte heeft, en een aantal locaties waar een ontwikkeling plaats zou kunnen vinden. Bij het bureau van Groosman gingen de deelnemers in teamverband aan de slag met een casus, waarvan de locatie veel beperkingen kent door toekomstige ontwikkelingen van de naastgelegen straten.

Dertien aandachtspunten
Uit de masterclass kwamen dertien aandachtspunten naar voren:

1. 90% van de kavels die buitenkansen lijken, zijn van iemand of anderszins bestemd. Zoek uit van wie die kavel is en wie er rechten op heeft. Via het Kadaster wordt niet duidelijk welke toezeggingen aan derden zijn gedaan, dus daar moet je echt induiken.
2. Houd de grond (of je claim daarop) zo lang mogelijk in bezit.
3. Bouw een goed netwerk op binnen de gemeente.
4. Je betaalt sowieso de hoofdprijs voor de grond. Accepteer dat. Verdien het elders terug.
5. Haal er niet te snel een ontwikkelaar bij.
6. Bepaal je strategie op basis van de kansen die zich voordoen.
7. Een positie op een potentiële locatie is een goede manier om je netwerk te vernieuwen en te verbreden.
8. Zorg dat je actuele juridische en procedurele kennis in huis hebt, ook met betrekking tot marktontwikkeling en grondwaarde. Dit is een vak apart dat je er als architect (meestal) niet ‘even’ bij kunt doen.
9. Als je zelf belang hebt bij de winst ga je anders naar een project kijken. Hoed je voor een identiteitsconflict (architect/ontwikkelaar, schoonheid/winstmarges), hoewel de ware kunst natuurlijk schuilt in het optimaal verenigen van deze grootheden die geen tegenstellingen zouden mogen zijn.
10. Wees creatief en check altijd de informatie van de gemeente. Is dit inderdaad geen woonkavel vanwege onvoldoende bezonning, of kan het toch? Is dit een onmogelijke opgave vanwege de parkeernorm, of is er een oplossing? Is de bestemming inderdaad niet te wijzigen?
11. Begin niet meteen over geld met je partners, maar ook niet te laat. Bepaal van tevoren op welk moment je je winst wilt pakken. Leg cruciale afspraken schriftelijk vast.
12. Kill you darlings. Sommige ogenschijnlijke droomlocaties zijn echt niet rendabel. Bepaal van tevoren hoeveel uur je gaat besteden in welke fase en wat daarvan de uitkomst moet zijn. Houd je daaraan.
13. Er is geen blauwdruk en iedereen pakt het anders aan.

Deelnemers en experts
Aan de masterclass namen deel: San Dino Arcilla (cepezed), Berry Beuving (BB/Architects), Juriaan Calis (Studio Calis), Bart Cardinaal (HUNK-design), Paul Cleuren (Collectief), Carmen Dirkx (urban design & architecture by carmen), Joost van Ettekoven (Van Ettekoven | ontwerp & advies), Monique Gorisse (Studio Go), Yasser Hassan, Marten Kuijpers (Het Nieuwe Instituut), Tom van Odijk (TomDavid Architecten), Bjorn van Rheenen (SPONGE), David Smidt van Gelder (Buro Ruim), Marije ter Steege (MAATworks), Maarten Thewissen (Studio Komma), Sander Woertman (De Zwarte Hond).
De deelnemers werden begeleid door de experts: Pieter Sprangers (Groosman),  Olivier van den Hoven (Scheurwater van den Hoven), Robert Winkel (Mei Architecten), Joost Kühne en Paul Lageschaar (Kühne en Co), Paul Vernooy (Stebru), Tom Bokkers (Bokkers van der Veen) en Lennart Graaff en Petrus Postma (BLOC).

Hoe kom ik ertussen bij gebiedsontwikkeling?
Op 15 december vindt de vijfde editie van Hoe kom ik ertussen in Rotterdam plaats, met als thema gebiedsontwikkeling. Aanmelden is alleen vandaag nog mogelijk!

De Masterclass Creatief Ondernemerschap wordt mede mogelijk gemaakt met een bijdrage van het Stimuleringsfonds Creatieve Industrie