Recht en risico – Architectuur Lokaal

In 2008 wilde ik met twee collega’s een nieuw bureau oprichten. Tijdens brainstormsessies over ons ondernemingsplan bleven toepasselijke namen de revue passeren. De ene taalkundige vondst na de andere werd gedaan. Na lang beraad kwamen we uit op een combinatie van onze achternamen: Kantoor voor Architectuur Frantzen van de Kamp Aspers. Een enigszins belegen naam maar als afkorting wèl opmerkelijk: KAFKA.
KAFKA loodst u door het proces! KAFKA kent het proces! KAFKA heeft plezier in complexe processen! We hebben hard gelachen… als een boer met kiespijn. Blijkbaar associeerden we alle drie ons vak meer met complexe en onnavolgbare processen dan simpelweg met mooie dingen maken. Een architectenbureau met inzicht in de krochten van de omgevingswet als unique selling point. KAFKA is er nooit gekomen door de economische crisis en ik vervolgde mijn eigen weg.

In de overtuiging dat architecten zelfredzamer moeten worden besloot ik zelf een project te ontwikkelen. In 2009 diende de Duurzaamheidstender Amsterdam Buiksloterham zich aan, waarbij geselecteerd werd op duurzaamheidskwaliteit. Samen met Claus Oussoren waagde ik de gok en we wonnen met project PATCH22. Een gok, omdat er met ons kavel iets niet helemaal in orde was. De gemeente moest nog gedeeltelijk ontheffing verlenen om de op de locatie gewenste woon-werk functie te realiseren. De gok pakte slecht uit! Tijdens de tenderprocedure had een bedrijf bezwaar gemaakt tegen het voorlopige bestemmingsplan waarop de gemeenteraad na ampel beraad besloot een lijntje 35 mm. te verschuiven op de bestemmingsplankaart. Daarmee kwam ons kavel in een Zone Wet Milieubeheer te liggen en niet langer in een gebied waar de wet Geluidhinder geldt. Het bezwaar, het recht om geluid te produceren in een nabijgelegen houtzagerij, veranderde niet maar de wetgeving waaraan ons bouwplan moest voldoen wel. Daarmee verzandden we in een onvoorziene bestemmingsplanwijzigingsprocedure inclusief een lange reeks bezwaren, ambtelijke onenigheden over de technische oplossingen die bezwaren konden wegnemen en als toetje een nieuw bouwbesluit 2012.

Waar normaal 28 weken moeten voldoen om de hobbels in het omgevingsrecht glad te strijken werden het er 76 en zeilden we als ontwikkelaar zonder diepe financiële zakken langs de rand van de afgrond. Financiers dreigden af te haken vanwege de onduidelijke juridische status en geïnteresseerde kopers kon niet duidelijk gemaakt worden wat er te kopen viel tot het moment waarop de juiste omgevingsrechtprocedures onherroepelijk doorlopen waren. In april 2013, 4 jaar na de tender, was het eindelijk zover. Nu blijkt dat een bijzonder goed gebouw ook in crisistijd goed verkoopt.

Omgevingsrecht blijkt helaas geen recht maar een risico. Soms overweeg ik om ook zonder mijn voorgenomen partners de bureaunaam te veranderen in KAFKA, want ik kom het proces wel door!

Tom Frantzen, architect, oprichter/directeur FRANTZEN et al, oprichter/directeur Lemniskade BV, voorzitter Commissie Welstand en Monumenten gemeente Utrecht, voorzitter Adviescommissie Activiteitenprogramma’s Stimuleringsfonds Creatieve Industrie.